Los motivos ocultos de la banca para oponerse a una nueva Ley Hipotecaria

·         Las entidades financieras utilizan como uno de sus principales argumentos que encarecería las hipotecas y eso perjudicaría al consumidor.

·         La realidad es que la banca también sería una gran perjudicada, porque su crecimiento de los últimos años se ha basado en la concesión de hipotecas.

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Encarecerá las hipotecas. Es el principal argumento que está esgrimiendo la banca para oponerse a una modificación de la Ley Hipotecaria, en general, y de la popularización de la dación en pago, en particular.

Según su razonamiento, los particulares serán los principales afectados, al tener más difícil poder acceder a este tipo de créditos y, por ende, a la posibilidad de adquirir una vivienda.

Pero la realidad es que la propia banca es la primera interesada en que no cambie ni una coma de la normativa, porque la inmensa mayoría de su crecimiento en los últimos años se ha basado en la concesión de créditos a familia y empresas, con las hipotecas como producto estrella.

Los números hablan por sí solos. Según el informe "El sector bancario español en el sector internacional", editado por la Fundación BBVA y elaborado por los profesores Joaquín Maudos y Juan Fernández de Guevara, entre 1997 y 2007, cuando se creó la burbuja inmobiliaria, el 73% del crecimiento del activo de las entidades se explicó por el volumen de préstamos concedidos, fundamentalmente a familias y empresas.

Esta cifra se eleva hasta el 75,6% cuando se mira sólo el periodo que va de 2002 a 2007, frente al 51,8% de la media europea, ya que, a diferencia de lo que ocurrió en España, la actividad bancaria de la eurozona también se basó con fuerza en la renta fija y en la financiación concedida al sector no residente.

Y dentro del tipo de préstamos concedido por la banca española, el destinado a la compra de vivienda ha sido el más importante, al representar el 21,9% de su total, frente al 17,8% de la media europea.

Años de excesos

Suma y sigue, porque entre 2002 y 2007, mientras el crecimiento de la concesión de préstamos hipotecarios en la eurozona se incrementó a un ritmo del 9,03% anual, en España lo hizo en un 19,32%, diez puntos más.

También fue muy superior a la media el incremento de los créditos al consumo en España (13,09% frente al 3,49% anual) y de otros créditos ( 11,94% frente al 3,91%), aunque comparados con los hipotecarios, su incremento se queda pequeño.

Este enardecido ritmo de concesión de préstamos explica el disparado nivel de endeudamiento que tienen las familias (850.000 millones en la actualidad) y fue el maná que permitió a la banca española su espectacular crecimiento.

Una expansión que, especialmente en el caso de las cajas, ha demostrado tener pies de barro, ya que cuando cuando la barra libre crediticia desapareció -tanto por la falta de liquidez de las entidades como por la imposibilidad de las familias de pedir préstamos- el sector se vino abajo.

Tan abajo, que España ha tenido que pedir una línea de crédito de hasta 100.000 millones a Europa para evitar su quiebra.

Sin embargo, la morosidad hipotecaria sigue siendo espectacularmente baja, ligeramente superior al 3%, lo que indica que, a pesar del 25% de desempleo y de la agónica situación que viven muchos hogares, lo último que dejan de pagar las familias es su vivienda. Todo un salvavidas para el sector financiero, se podría decir que la mejor garantía posible. ¿Para qué cambiar?

Intereses y más intereses

Cuando las entidades financieras aseguran que ellas también resultan perjudicadas al tener que embargar una vivienda, porque su negocio no consiste en quitar pisos, sino en dar créditos para que la gente los compre, dicen la verdad.

Cuando afirman que son las primeras interesadas en volver a conceder crédito y en que la liquidez circule por la economía, también dicen la verdad, porque su margen viene de los intereses que cobran con los préstamos.

Otro motivo por el cual tampoco quieren cambiar la actual Ley Hipotecaria introduciendo medidas contra el sobreendeudamiento, ya que éstas limitan indirectamente el ingente nivel de intereses que han cobrado hasta ahora.

Este razonamiento básicamente se resume en cumplir los criterios de prudencia que recomienda el Banco de España: limitar el importe de lahipoteca al 80% del valor de tasación; a 25 años el plazo; y al 35% de los ingresos netos la letra mensual.

Estas reglas quedan muy lejos de los créditos al 120% del valor de tasación, concedidos a 40 años y con una letra que suponía la mitad, y más, de los ingresos mensuales. ¿Por qué los concedió la banca? Y la pregunta del millón, ¿por qué sigue ofreciendo hipotecas al 100% durante 35 años cuando se ha demostrado tan nefasto?

Porque cuanto mayores sean el plazo y el importe, muchos más intereses termina cobrando la banca a lo largo de la vida del crédito y más ganancia obtiene.

En cambio, si se limita, su ganancia sería menor, el valor de los pisos caería, la gente se vería forzada a ser más prudente, porque necesitaría ahorrar y cumplir unos requisitos más estrictos para comprar una casa, y la lógica indica que debería desarrollarse un mayor mercado de alquiler que rivalizaría cada vez más con el hipotecario.

¿Quién es entonces el perjudicado por el encarecimiento de las hipotecas?

Ruth Ugalde

VEN AL CORRALITO CATALAN

 La Caixa o Faixa, En Catalán

La Caja o La Faja, en Castellano.

La Caixa siempre a presumido de velar por los intereses de sus Pensionistas, pero claro nunca dijo de sus Pensiones.

 Su nombre ya lo indica LA CAIXA DE PENSIONES, las que retienen ellos.

Cuando se adquirió participaciones preferentes  creyendo que contrataba un depósito a plazo fijo cuando en realidad se trataba de un producto de inversión y su capital no estaba asegurado. Sé asegura que nadie  lo explicó bien es más, La Caixa aseguro que en el caso de querer recuperar el capital se lo compraba la misma ya que pertenece a un capital de la Caixa ¿como no va a ser seguro?. Años después, La Caixa se ha negado la posibilidad de recuperar ni siquiera una pequeña parte del dinero y se ofrece un crédito a cambio si la persona por la situación necesita el capital solicitado.
Siempre claro está te da opciones como no.
1ª Opción
Se pone a  la venta la Inversión entre los mismos clientes de la entidad, pero con el condicional que ahora tal y como está el mercado tienes una perdida del capital entre el 50% y el 60%, si en el momento invertimos 20.000€ se nos reduce a 10.000€, en el mejor de los casos.
2ª Opción 
El 70% del capital lo reinvertimos, (bueno tal como invertimos anteriormente vaya Basura de Inversión), a deuda subordinada a 10 años a un 4% fijo, Lo cual si contamos que la mayoría de inversores cuando lo hicieron son Jubilados, si se hizo en el año 2000, y entonces tenia 65 años, hoy tiene 75, cuando llegue el vencimiento de la reinversión igual se lo tiene que pagar algún santo que este en los cielos.
El 30% restante se repartirá al 50%, en obligaciones convertibles con un TAE del 6.5%, un cincuenta en este año y restante a lo dejamos para el próximo año. Estas acciones convertibles es a 3,73€ la acción, Claro con el tiempo que corre de crisis no da para más, ahora comprendo que las suculentas arcas de La Caixa, están garantizadas por sus humildes clientes.
Me llego a hacer la reflexión de la primera opción, ¿no será que la venta de esa inversión en el cual queda reducida al 50% en el mejor de los casos, la compra la misma Caixa a un 50% más barato, vamos que me lo quitan de las manos, o mejor dicho te tengo pillao por lo que no suena.
La segunda opción está clara, garantizar las arcas como mínimo los diez próximos años.
Este no es un caso aislado. La Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros (ADICAE) ha contabilizado hasta el momento más de 450 afectados por la compra, sobre todo, de participaciones preferentes -  pero también de bonos convertibles, deuda subordinada y otros híbridos- que no fueron debidamente informados por sus bancos y cajas del riesgo que corrían.

La asociación ha denunciado a 52 entidades bancarias ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) por “irregularidades en la comercialización” de este tipo de productos, así como la inclusión de “cláusulas abusivas”.  Según ADICAE, los bancos y cajas implicados no atendieron al perfil inversor de los consumidores – pese a someterlos a los test obligatorios de idoneidad - ni les suministraron “la información previa imprescindible”; las participaciones preferentes fueron colocadas como si se tratase de inversiones a plazo fijo, cuando en realidad eran “deuda perpetua”, no amortizable salvo a elección de la entidad y “no cubierta” por el Fondo de Garantía de Depósitos. La asociación cifra en 12.000 millones de euros el capital invertido en participaciones preferentes a clientes adversos al riesgo.

En el año 2010 la CNMV realizó un informe en el que se concluían las  “malas prácticas” en el proceso de comercialización y negociación de estos productos, y decidió enviar una carta de advertencia a los presidentes de las asociaciones de bancos y cajas. En el documento se establece que las entidades deben de vender las participaciones a través de un mercado secundario multilateral y no entre clientes del mismo banco o caja. La medida pretendía adaptar los precios de las participaciones al valor real de mercado y que, por tanto, estas ganasen en liquidez.

El problema es que el precio que actualmente se paga por este tipo de participaciones es, según ADICAE, equivalente al “bono basura”. Por su parte, el comprador no puede recuperar el dinero invertido sin haberlas vendido previamente. La asociación denuncia el hecho de que las entidades hayan informado a los titulares de estos productos de “la imposibilidad” de cursar órdenes de venta hasta el próximo 1 de enero,  fecha en que bancos y cajas ya habrán cuadrado sus balances. Una versión que ni confirman ni desmienten las asociaciones de bancas y cajas consultadas por este medio, CECA y AEB, que se han negado, bien expresamente o bien por omisión, a ofrecer información al respecto.

El perfil de los afectados: gente mayor y sin experiencia en inversiones
Un gran número de entidades han estado comercializando estos productos para reforzar sus fondos propios de capital, especialmente a raíz del inicio de la crisis de liquidez de los bancos y de las nuevas exigencias de solvencia de la Unión Europea. Sin embargo, y a pesar de la advertencia de la CNMV, en el ejercicio actual han continuado estas emisiones como forma de las entidades de mejorar sus niveles de liquidez.

Para los compradores que hayan adquirido participaciones preferentes y que necesitan vender en un corto plazo de tiempo, los bancos suelen ofrecer la alternativa de adquirir bonos convertibles en acciones o deuda subordinada, muy similar a las preferentes, pero que tienen mayores posibilidades de venta y, por tanto, mayor liquidez.

ADICAE alerta de que una gran parte de los afectados son personas mayores y jubilados, que ni conocen el funcionamiento del mercado de valores, ni están familiarizados con este tipo de productos, tal como demuestra el caso que denuncia BTV de una familia que pensando que estaba contratando un depósito a plazo fijo, en realidad adquirió bonos convertibles, que cotizan en bolsa, lo que les ha hecho perder en tan solo cuatro meses 17.000 euros de los 72.000 euros iníciales. La asociación asegura que en los próximos meses el número de afectados crecerá exponencialmente, ya que todavía muchos de ellos desconocen la naturaleza del tipo de producto contratado.