Una tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad.
Aunque las tasaciones no atienden a un catálogo de variables inamovible, sí que se pueden enumerar una serie de factores que influyen en la valoración del inmueble.
En primer lugar, la ubicación es un aspecto fundamental.
Por lógica, no tiene el mismo precio un piso situado en pleno núcleo urbano con una amplia red de transportes alrededor, que una casa localizada en un pueblo asilado de difícil acceso.
El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etc.
La situación del inmueble dentro del edificio también es puntuable. Un bajo siempre será más barato que un ático. Igualmente, las horas de luz que recibe incrementarán el valor, siendo más apreciados los inmuebles con orientación sur.
Los equipamientos de la zona resultan esenciales: desde zonas verdes hasta lugares de ocio, pasando por servicios escolares, médicos o supermercados. Cuanto mejores y más numerosos sean los servicios, más subirá el precio.
La antigüedad del inmueble es un dato interesante para la tasación, pero no determinante. La calidad de la construcción es lo que realmente se mide.
La superficie, medida minuciosamente por el tasador, es un punto clave, pero siempre se ganarán más puntos si los metros estén bien distribuidos entre las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, que si están cerradas, computan en el cálculo de la superficie total.
Se analizará la calidad y las terminaciones de todos los elementos, así como las instalaciones (carpinterías, solados, alicatados, pinturas...); si tiene portero automático, teléfono, gas, agua caliente, calefacción, aire acondicionado...).
También entran dentro de este parámetro el trastero y el garaje, siempre y cuando estén inscritos en el Registro. Además, valdrán más si están dentro del edificio.
Teniendo en cuenta que el tasador, valorará estos en un 100% de la superficie si son cerrados en caso que sean abiertos se tasará al 50% de la superficie.
Si posee patio, también se mide y se anotan sus peculiaridades.
Un profesional siempre comprobará todo lo anotado durante su visita al inmueble y lo registrado en los planos de la vivienda con los datos que figuran en el Registro de la Propiedad.
Otro factor significativo es el método empleado para la tasación propiamente dicha.
Así la tasación podrá hacerse por comparación con otros inmuebles de la misma tipología
La muestra debe respetar una cantidad mínima, guardar una distancia máxima con el inmueble que se va a tasar y haberse vendido hace un tiempo específico.
Aunque ésta es la fórmula más extendida, también encontramos la tasación por costos y aquella que se basa en la capitalización de rentas.
El error mas común del propietario del inmueble es:
Ante la visita del tasador a valorar un inmueble, el propietario dedica el tiempo en, reparar muebles estropeados o dañados, cambio de cortinas y/o decoraciones, cambio de aparatos de iluminación, limpieza profunda de los electrodomésticos y de la vivienda, así que aparentemente el inmueble parezca con una mejor habitabilidad en todo su conjunto.
El tasador nunca deberá tasar ni bienes muebles ni enseres personales, por el cual la dedicación que el propietario haya realizado en su inmueble es meramente beneficioso para su uso y disfrute, nunca el inmueble obtendrá un valor al alza.
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