Los motivos ocultos de la banca para oponerse a una nueva Ley Hipotecaria

·         Las entidades financieras utilizan como uno de sus principales argumentos que encarecería las hipotecas y eso perjudicaría al consumidor.

·         La realidad es que la banca también sería una gran perjudicada, porque su crecimiento de los últimos años se ha basado en la concesión de hipotecas.

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Encarecerá las hipotecas. Es el principal argumento que está esgrimiendo la banca para oponerse a una modificación de la Ley Hipotecaria, en general, y de la popularización de la dación en pago, en particular.

Según su razonamiento, los particulares serán los principales afectados, al tener más difícil poder acceder a este tipo de créditos y, por ende, a la posibilidad de adquirir una vivienda.

Pero la realidad es que la propia banca es la primera interesada en que no cambie ni una coma de la normativa, porque la inmensa mayoría de su crecimiento en los últimos años se ha basado en la concesión de créditos a familia y empresas, con las hipotecas como producto estrella.

Los números hablan por sí solos. Según el informe "El sector bancario español en el sector internacional", editado por la Fundación BBVA y elaborado por los profesores Joaquín Maudos y Juan Fernández de Guevara, entre 1997 y 2007, cuando se creó la burbuja inmobiliaria, el 73% del crecimiento del activo de las entidades se explicó por el volumen de préstamos concedidos, fundamentalmente a familias y empresas.

Esta cifra se eleva hasta el 75,6% cuando se mira sólo el periodo que va de 2002 a 2007, frente al 51,8% de la media europea, ya que, a diferencia de lo que ocurrió en España, la actividad bancaria de la eurozona también se basó con fuerza en la renta fija y en la financiación concedida al sector no residente.

Y dentro del tipo de préstamos concedido por la banca española, el destinado a la compra de vivienda ha sido el más importante, al representar el 21,9% de su total, frente al 17,8% de la media europea.

Años de excesos

Suma y sigue, porque entre 2002 y 2007, mientras el crecimiento de la concesión de préstamos hipotecarios en la eurozona se incrementó a un ritmo del 9,03% anual, en España lo hizo en un 19,32%, diez puntos más.

También fue muy superior a la media el incremento de los créditos al consumo en España (13,09% frente al 3,49% anual) y de otros créditos ( 11,94% frente al 3,91%), aunque comparados con los hipotecarios, su incremento se queda pequeño.

Este enardecido ritmo de concesión de préstamos explica el disparado nivel de endeudamiento que tienen las familias (850.000 millones en la actualidad) y fue el maná que permitió a la banca española su espectacular crecimiento.

Una expansión que, especialmente en el caso de las cajas, ha demostrado tener pies de barro, ya que cuando cuando la barra libre crediticia desapareció -tanto por la falta de liquidez de las entidades como por la imposibilidad de las familias de pedir préstamos- el sector se vino abajo.

Tan abajo, que España ha tenido que pedir una línea de crédito de hasta 100.000 millones a Europa para evitar su quiebra.

Sin embargo, la morosidad hipotecaria sigue siendo espectacularmente baja, ligeramente superior al 3%, lo que indica que, a pesar del 25% de desempleo y de la agónica situación que viven muchos hogares, lo último que dejan de pagar las familias es su vivienda. Todo un salvavidas para el sector financiero, se podría decir que la mejor garantía posible. ¿Para qué cambiar?

Intereses y más intereses

Cuando las entidades financieras aseguran que ellas también resultan perjudicadas al tener que embargar una vivienda, porque su negocio no consiste en quitar pisos, sino en dar créditos para que la gente los compre, dicen la verdad.

Cuando afirman que son las primeras interesadas en volver a conceder crédito y en que la liquidez circule por la economía, también dicen la verdad, porque su margen viene de los intereses que cobran con los préstamos.

Otro motivo por el cual tampoco quieren cambiar la actual Ley Hipotecaria introduciendo medidas contra el sobreendeudamiento, ya que éstas limitan indirectamente el ingente nivel de intereses que han cobrado hasta ahora.

Este razonamiento básicamente se resume en cumplir los criterios de prudencia que recomienda el Banco de España: limitar el importe de lahipoteca al 80% del valor de tasación; a 25 años el plazo; y al 35% de los ingresos netos la letra mensual.

Estas reglas quedan muy lejos de los créditos al 120% del valor de tasación, concedidos a 40 años y con una letra que suponía la mitad, y más, de los ingresos mensuales. ¿Por qué los concedió la banca? Y la pregunta del millón, ¿por qué sigue ofreciendo hipotecas al 100% durante 35 años cuando se ha demostrado tan nefasto?

Porque cuanto mayores sean el plazo y el importe, muchos más intereses termina cobrando la banca a lo largo de la vida del crédito y más ganancia obtiene.

En cambio, si se limita, su ganancia sería menor, el valor de los pisos caería, la gente se vería forzada a ser más prudente, porque necesitaría ahorrar y cumplir unos requisitos más estrictos para comprar una casa, y la lógica indica que debería desarrollarse un mayor mercado de alquiler que rivalizaría cada vez más con el hipotecario.

¿Quién es entonces el perjudicado por el encarecimiento de las hipotecas?

Ruth Ugalde

Revisa tu contrato: si contiene una de estas cláusulas, Europa lo considera abusivo

 Todas aquellas «cláusulas que tengan por objeto o por efecto imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta»; y a las «cláusulas que tengan por objeto o por efecto suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor.
Pero, lejos de ver estos puntos negros como un fallo exclusivo de los créditos hipotecarios, los consumidores deben saber que este tipo de clausulas salpican todo tipo de contratos y, por tanto, conocer cuáles son consideradas por Bruselas como abusivas puede ayudar a evitar injusticias (al final del texto aparecen detalladas todas conforme vienen redactadas en el Anexo a la Directiva).

La propia Unión Europea reconoce que los abusos más frencuentes son:

1. excluir o limitar los derechos legales del consumidor con respecto al profesional en caso de incumplimiento
2. imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta.
3. incluir la adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato
4. supresión u obstaculización del ejercicio de acciones judiciales o de recursos.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, y a la luz del fallo del Tribunal Europeo, conviene revisar las cláusulas relativas al vencimiento anticipado en contratos de larga duración, a la fijación de intereses de demora excesivos y a la determinación unilateral por parte del prestamista de la liquidación de la totalidad de la deuda, ya que estos tres puntos son los que puso en entredicho el titular del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona.

a) excluir o limitar la responsabilidad legal del profesional en caso de muerte o daños físicos del consumidor debidos a una acción u omisión del mencionado profesional.

b) excluir o limitar de forma inadecuada los derechos legales del consumidor con respecto al profesional o a otra parte en caso de incumplimiento total o parcial, o de cumplimiento defectuoso de una cualquiera de las obligaciones contractuales por el profesional, incluida la posibilidad de compensar sus deudas respecto del profesional mediante créditos que ostente en contra de este último.

c) prever un compromiso en firme del consumidor mientras que la ejecución de las prestaciones del profesional está supeditada a una condición cuya realización depende únicamente de su voluntad.

d) permitir que el profesional retenga las cantidades abonadas por el consumidor, si éste renuncia a la celebración o la ejecución del contrato, sin disponer que el consumidor tiene derecho a percibir del profesional una indemnización por una cantidad equivalente cuando sea éste el que renuncie.

e) imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta.

f) autorizar al profesional a rescindir el contrato discrecionalmente, si al consumidor no se le reconoce la misma facultad, o permitir que el profesional se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas si es el propio profesional quien rescinde el contrato.

g) autorizar al profesional a poner fin a un contrato de duración indefinida, sin notificación previa con antelación razonable, salvo por motivos graves.

h) prorrogar automáticamente un contrato de duración determinada si el consumidor no se manifiesta en contra, cuando se ha fijado una fecha límite demasiado lejana para que el consumidor exprese su voluntad de no prorrogarlo.

i) hacer constar de forma irrefragable la adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.

j) autorizar al profesional a modificar unilateralmente sin motivos válidos especificados en el contrato los términos del mismo.

k) autorizar al profesional a modificar unilateralmente sin motivos válidos cualesquiera características del producto que ha de suministrar o del servicio por prestar.

l) estipular que el precio de las mercancías se determine en el momento de su entrega, u otorgar al vendedor de mercancías o al proveedor de servicios el derecho. a aumentar los precios, sin que en ambos casos el consumidor tenga el correspondiente derecho a rescindir el contrato si el precio final resultare muy superior al precio convenido al celebrar el contrato.

m) conceder al profesional el derecho a determinar si la cosa entregada o el servicio prestado se ajusta a lo estipulado en el contrato, o conferirle el derecho exclusivo a interpretar una cualquiera de las cláusulas del contrato.

n) restringir la obligación del profesional de respetar los compromisos asumidos por sus mandatarios o supeditar sus compromisos al cumplimiento de formalidades particulares.

o) obligar al consumidor a cumplir con todas sus obligaciones aun cuando el profesional no hubiera cumplido con las suyas.

p) prever la posibilidad de cesión del contrato por parte del profesional, si puede engendrar merma de las garantías para el consumidor sin el consentimiento de éste.

q) suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor, en particular obligándole a dirigirse exclusivamente a una jurisdicción de arbitraje no cubierta por las disposiciones jurídicas, limitándole indebidamente los medios de prueba a su disposición o imponiéndole una carga de la prueba que, conforme a la legislación aplicable, debería corresponder a otra parte contratante.

Ruth Ugalde